公募信托投资基金
那么，如何做到这一点呢？下面面是我的一些建议。希望对你有帮助。首先，你需要明确自己的目标。如果你想成为一名优秀的基金经理，你必须清楚自己的目标是什么。例如如，如果你想成为一名优秀的...，接下来具体说说公募信托基金怎么盈利的
公募信托基金怎么盈利的？这里有一个简单的公式：净值=每日收益+复利增长。
也就是说，只要你每天坚持投资，就能实现复利增长。
那么，如何做到这一点呢？下面面是我的一些建议。
希望对你有帮助。
首先，你需要明确自己的目标。
如果你想成为一名优秀的基金经理，你必须清楚自己的目标是什么。
例如如，如果你想成为一名优秀的基金经理，你必须知道自己的投资风格是什么。
如果你想成为一名优秀的基金经理，你必须了解自己的性格特征。
一：公募信托基金怎么盈利的
基金公司可以分为私募基金公司和公募基金公司，它们之间的盈利方式有一定不同。公募基金公司一般按照合同约定向投资者收取一定的申赎费用、基金运作费用，不同的基金公司、产品其收取的费用可能有所不同。而私募基金公司则在收取一定管理费的基础上，再参与业绩分成。也就是说公募基金不管 *** 还是亏钱，它都会收取固定的手续费，而私募基金主要是从赚的钱里面分成，赚的越多基金公司分成越多。同时不同的类型的基金，其收取的费用存在一定的差别。A类型基金，在申购时扣除申购费用，一次性缴纳，而C 类基金，无申购费用，但是按持有日收取销售服务费用。比如，小李购买某C类基金10000元，持有一年，在购买时与基金公司签订合同，申购时不收取申购费用，收取一定的运作费用，即管理费用每年0.7%、托管费用每年0.2%，基金销售服务费用每年0.4%，持有天数大于30天不收取卖出费用，那么小李持有一年需要缴纳的费用为10000×（0.7%+0.2%+0.4%）=130元。基金公司发起人是从事证券经营、证券投资咨询、信托资产管理或者其他金融资产管理机构。人们平常所说的基金主要就是指证券投资基金。基金管理公司是什么角色？基金管理公司就是这种合伙投资的牵头 *** 作人，不过它是个公司法人，资格要经过中国 *** 审批的。基金公司与其他基金投资者一样也是合伙出资人之一，另一方面由于它牵头 *** 作，要从大家合伙出的资产中按一定的比例每年提取劳务费（称基金管理费），替投资者代雇代管理负责 *** 盘的投资高手（就是基金经理），还有帮高手收集信息搞研究打下手的人，定期公布基金的资产和收益情况。当然基金公司这些活动是 *** 批准的。之一步明白什么是基金说白了，基金就是你投出的一部分钱交给基金公司,基金公司的 *** 盘手再用你的钱去投资,一般都是股票的形式。也相当于你花钱请专业人士替你炒股。所以选择好的基金公司非常重要!只有基金公司赚了钱，你才有钱赚。从广义上说，基金是机构投资者的统称，包括信托投资基金、单位信托基金、公积金、保险基金、退休基金，各种基金会的基金。在现有的证券市场上的基金，包括封闭式基金和开放式基金，具有收益性功能和增值潜能的特点。从会计角度透析，基金是一个狭义的概念，意指具有特定目的和用途的资金。因为 *** 和事业单位的出资者不要求投资回报和投资收回，但要求按法律规定或出资者的意愿把资金用在指定的用途上，而形成了基金。第二步关于盈利和亏损如何计算就是说，基金公司赚了会按你买的股数、当天的单位净值和赎回日期的净值差给你相应的红利。赔了,你同样要以所购股数和净值差分摊损失。第三步其他费用购买的时候会收取一定的手续费，一般是0.012每股，赎回的时候手续费是0.005，打个比方，如果你购买当天的单位净值是1元，你买了10000股（一共是一万元），你一共需要交170元的手续费。如果用网上银行购买，会有相应的折价，大概手续费是110左右。各个银行的手续费不一样。第四步基金时期一般分为认购期、运作期(封闭期)、申购期三个阶段。刚开始的时候是认购期,一般是半个月左右,在这半个月里你只能购买不能赎回(卖出),买入价一般是1元。然后进入运作期(封闭期),在这段时间里基金公司拿你的钱去建仓,也可以说是一个准备期,一般不超过三个月,打开之后大部分基金会有所涨幅,也有部分会回落变成0.9*或者更低,这个时候不要以为你赔了,因为你的投资才刚刚开始。接下来进入申购期,此时你已经可以自由买卖了。第五步基金风险风险是肯定会有的,因为有挣就会有赔,主要是看你所选的公司实力和营运状况。但是客观的来说,基金投资是一项长期投资,不像炒股, *** 赔钱都很容易。因为近半年以来股市看涨,而且良性循环,所以基本上没有一支基金是长期亏损的,前提是你投资至少半年以上。［什么是基金风险］第六步具体例子讲解打个比方,那景顺长城来说,12月7日买入的价格是1.117,12月8日开始是连续下跌,因为整个股市也是看跌,从12月11日开始持续上涨到12月15日是1.186,也就是说如果你在12月7日到11日之间赎回那么你肯定会赔钱,12月11日到13日单位净值长到1.134你能把手续费挣出来,从1.134到1.186的差就是你每股的利润。可能从12月15号后还会跌,你的利润会逐渐缩小甚至更低。推理,这就是基金的涨涨跌跌,基金的涨跌一般与股市大盘的涨跌有关,不出意外是成正比关系。由于大盘在波动的状态下持续上涨,所以基金也是缓慢上升的(近半年来)。第七步教你怎样买基金一般是银行 *** ,不同的银行 *** 的基金种类也是不同的;或是在基金公司的指定地点直接购买。在银行购买时拿本人 *** 和一张存有购买金额的借记卡在窗口办理。时间是上午9点半到11点办,下午1点到3点。第八步投资基金其他问题基金再投资:就是指已经分红过后又重新回落的基金,这种基金会落后的价格一般和新发行的差不多,好处是免去了2、3个月的准备期,可以自由买卖;不利之处是往往买家要比新发行时的1元稍高一些,但不会高得太多。第九步分红问题价格回落的时候,利润已经按照你买的股数和单位净值差回报给你了,所以不用担心在分后之前的赎回时期问题。比方说你花1元买了10000股(一万元),半年之后在单位净值1.717的这天分红后又回落到1块,那么去了0.017的手续费,你每股挣0.7元即7000。这部分利润,如果打算继续投资会变为你的基金股数,如果赎回会变现。第十步结论基金不失为一种较好的理财方式,虽然有一定的风险，但是比股票来说要少的多，所以非常适合新手投资之一步可以选购基金的主要原因。但是一定要非常谨慎的选择发行公司,而且不能着急,至少要投资半年以上较为保险,总的来说和股票相比,风险小,长期持有回报率较高,(在股市正常运转的环境下)一般是净回报60%-80%。二：公募基金 信托
肯定的回答：不可以。因为信托的委托人必须是自然人或者机构，而基金属于基金公司旗下管理的产品。不是自然 *** 不是法人。再者，信托的委托人必须是合格投资者，资金必须在100万以上（含100万），且100万以上300万以下自然人投资者不可以超过50人。基金的投资者资金不一定在100万以上，所以不合格，而且基金的投资者人数无法穿透到50人。
三：公募信托投资基金
（报告出品方/
1 高速公路公募 reits 简介目前已经有 3 只高速类公募 REITs 上市
公募 REITs 应时而生，按照底层分类已上市 3 只高速 REITs。
随着我国经济结构转为存量 经济时代，以及低利率环境等都为 REITs 发展提供了外在条件。
公募版 RETIs 也被赋予盘 活存量资产、促进基建高质量发展、降低杠杆率等宏观积极意义。
2021 年 5 月 17 日，证 监会核准 9只基础设施证券投资基金（以下称公募 REITs，即 Real Estate Investment Trusts ）的注册批复，在完成询价后，5 月 31 日向公众投资者发售。
6 月 21 日正式上市 交易。
12 月新增 4 只上报交易所，其中华夏越秀高速（180202.OF）、建信中关村（508099.OF） 也已上市。
整体来看，目前已上市的 11 个项目中有 3只以高速公路为底层资产的 REITs 项目，包括之一批平安广州交投广河高速公路 REIT（180201.OF）、浙商证券沪杭甬杭徽高 速 REIT（508001.OF），以及 12月在深交所上市的华夏越秀高速公路 REIT。
此外，华夏 中国交建高速公路 REIT（未上市）仍处于审批中，拟于上交所上市。
目前上市的高速公路 REITs 地理位置较优越，区域经济发展水平较高，客车流量的占比高， 经营稳定、车流量增长较可观，公路维护成本相对可控，整体资质较优。
杭徽高速为国高 G65 组成部分，连接黄山和杭州两大旅游胜地，沿线地区经济发展良好、 旅游资源丰富。
项目（杭徽高速浙江段）于 2006 年 12 月全线建成通车，双向四车道，全 长 122.2 公里，其中分段剩余收费期为 9 年（36.5 公里）、11 年（85.5 公里）。
交通量以客 车为主，约占 85%以上（2019 年）。
从 2015 年至 2019 年，项目客车流量、货车流量复合 年均增长 8.7%、6.2%。
项目建设投资概算约为 53 亿元，折合 0.43 亿元/公里。
2019 年项目含税通行费收入约 6.0 亿元，折合每公里含税收入约 490 万元。
据浙商沪杭甬 REIT 招募 说明书，施伟拔咨询预测杭徽高速浙江段在 2021-2031 年车流量复合增速达到 5.7%，其中 重要假设是 2027 年底杭临绩高铁开通并且从 2028 年开始对项目公路造成拖累。
广河高速连接广州、惠州与河源，途径经济发达的珠三角核心区与经济欠发达山区。
项目 （广河高速广州段）于 2011 年 12 月全线建成通车，双向六车道，全长 71 公里，剩余收费 期为 16 年。
交通量以客车为主，占比接近70%。
从 2017 年至 2019年通行费收入复合年 均增长 9.1%。
项目建设投资概算约为 70 亿元，折合 0.97 亿元/公里。
2019 年项目含税通 行费收入约 7.0 亿元，折合每公里含税收入约 997 万元。
据广州广河 REIT 招募说明书，广 东省交通规划院预测广河高速公路（广州段）在 2021-2031 年车流量年均增长 7.5%， 2032-2036 年车流量年均增长 4.5%。
其中重要假设包括：1）2025 年增天高速开通，其线 路走向与项目公司基本平行，并且主要承担广州地区与增城及沿线地区交通需求，产生分 流影响；2）2030 年广河高铁通车，线路走向与广河高速平行，产生分流影响。
华夏越秀高速 REIT 项目底层为汉孝高速，受益于武汉城市圈发展。
汉孝高速公路由汉孝高速 公路主线及机场北连接线组成，是国家高速公路网福州-银川的重要组成部分。
沿线产业包括临 空产业园、临港经济区等，机场北连接线有望受益于机场周围交通布局进一步完善。
汉孝高速 出行车辆主要以小型客车为主，2020 年 1 类客车占比 80.17%，刚需明显。
项目目前剩余特许 经营权期限为 15 年。
汉孝高速的主要竞争公路包括硚孝高速公路、武汉至大悟高速公路，硚 孝高速二期拟于 2022 年 6 月通车，预计会分流部分武汉至孝感市的中短途车流量。
武大高速 拟于 2022 年 6 月建成通车，预计会分流大悟及以北方向至武汉、鄂西南方向的交通出行量。
根据招募说明书测算，在中性假设下 2021-2036 年汉孝高速车流量复合增长率为 5.78%。
华夏中国交建高速公路 REIT 底层为嘉通高速公路。
嘉通高速公路是武深高速的重要组成部 分，自 2018 年底武深高速湖北段全线贯通，嘉通高速车流量实现高速增长。
沿线有生物医 药、汽车及零部件、电子信息等产业集群，受益于咸阳高新区、武汉市东湖高新区等园区 发展。
从出行客货车结构来看，客车占比 55%左右，以中小型客车为主，货车比重占 45% 左右，以重型货车为主，通行费率较高。
该项目目前特许经营权期限剩余时间在 25 年左右， 未来通行费现金流量可观。
嘉通高速所在区域未来新增竞争性道路可能性较小，所属区域 的交通量在京港澳高速、武监高速、孝洪高速、咸通高速等高速公路之间的分配已趋于稳 定。
目前可竞争的高速公路是京港澳高速，考虑到嘉通高速对重型货车的综合行车成本相 较于平行的京港澳高速更有优势，叠加六车道的行车优势，京港澳高速对嘉通高速分流影 响有限。
根据招募说明书，预计 2021-2046 年嘉通高速车流量复合增长率为 5.02%。
保险资金是 12 月新发 REITs 配售重要增量
REITs的机构投资者以战略投资者、券商自营、保险为主，保险资金是 12 月两只 REITs 配售重要增量。
从一级配售来看，REITs 的更大持有人是原始权益人，以战略投资者的身份认购 REITs，此外战略投资者中还包含其他各类金融机构。
除战略投资者外，网下机构投资者中券商自营和保险资金较为活跃。
券商自营在华夏越秀、平安广州广河、浙商沪杭甬 这三只高速公路 REITs 机构配售金额中占比分别为 8.2%、10.8%、16.5%。
之所以券商自 营认购 REITs 较为踊跃，一方面是因为券商有做市需求，另一方面券商多部门参与 REITs 发行也便于自营打新。
保险资金在第二批 REITs 中的认购比例有较大提升，从之一批的 3% 上升至第二批的 10%。
之一批的高速公路类 REITs 中，浙商沪杭甬的网下机构投资者中没 有保险资金（战略投资方中有中国人寿再保险、中国保险投资基金等），平安广州广河网下 机构投资者中的保险资金仅占 0.7%（战投中有中国平安人寿险、中国财产再保险等），而 第二批的华夏越秀网下机构投资者中的保险资金占比跃升为 11.9%。
保险机构的积极认购 符合逻辑，因为中长期角度看，REITs 具备稳健且收益相对可观的特点，符合保险机构配置偏好，且随着近期银 *** 下发《保险资金投资公开募集基础设施证券投资基金有关事项 的通知》，保险资金投资REITs的热情被进一步激发。
而公募基金主要还是以专户形式参与， 这主要是因为在短期实施层面，公募基金需要修改现有产品的投资范围并通过内部流程方可投资 REITs，但从长远来看，无论是产权类资产的天然固收+属性（派息+产权看涨期权）， 还是特许经营类的类固收属性，对公募而言均具备较强吸引力，未来公募更多参与 REITs 市场仍是大势所趋。
各类机构投资者尤其是保险资金的积极参与使得华夏越秀高速 REITs 认购火爆。
根据 11 月 23 日公布的询价结果，华夏越秀高速公路 REITs 认购倍数高达 44.19 倍，询价区间为 6.512-7.499 元/份，最终认购价格为 7.1 元/份，实际募集资金总额 21.3 亿元。
12 月上市的 公募 REITs 认购热情高主要是此轮 REITs 的质量也较优，项目处于良好的运营状态，具有 较强的竞争力和长期的增长潜力；且首批 REITs 收益出色吸引了更多投资人
高速类 REITs 二级价格走势分化
高速公路类 REITs 二级价格走势分化，成交较活跃。
截止 2022 年 2 月 9 日，高速公路类 REITs 全部实现正收益，平均涨幅 21.11%。
具体来看，高速公路类 REITs 价格走势明显分 化，浙江沪杭甬 REIT和第二批上市的华夏越秀高速 REITs 上市以来涨幅分别为 21.51%和 34.41%，而平安广州广河高速 REIT 涨幅仅为 7.40%，为当前11 只公募 REITs 中的最小 值。
横向对比来看，环保类 REITs、仓储物流类 REITs 和产业园类REITs 上市以来平均涨 幅分别为 69.39%、58.16%和 45.37%，首创水务（508006.OF）和首钢绿能 REITs （180801.OF）涨幅分别为 96.30%和 42.48%，环保类 REITs 收益率更高；红土盐田港 （180301.OF）、中金普洛斯 REITs（508056.OF）涨幅分别为 79.43%和 36.89%，产业园 类 REITs中涨幅更大的为第二批上市的建信中关村 REIT，涨幅为 58.41%。
从流动性来看， 换手率上高速公路类与其他类别差距不大，近期上市的华夏越秀高速 REIT 日均换手率更高， 为 4.81%，浙商沪杭甬和平安广州广河分别为 1.04%和 1.55%，建信中关村、首创水务和 蛇口产园 REIT（180101.OF）换手率超过 2%。
首批两只高速类均已提前全额分红
首批上市高速公路类 REITs 已进行全额分红，分红比例高于产业园类和特许经营类。
目前 有 5 只 REITs 已进行之一次分红，首批上市中高速公路类的浙江沪杭甬和平安广州广河 REIT 均已公告分红，截止三季度末分红比例为 100%，首钢绿能 REIT、蛇口产园 REIT 和 中金普洛斯 REIT 之一次分红比例分别为 42.33%、90.00%和 95.01%，高速公路类 REITs 此次提前分红比例高于产业园类和特许经营类。
这 5 只 REITs 在 2021 年内分红（REITs 分红要求每年至少一次），特别是高速类全额分红，可及时给投资人兑现一部分投资收益。
特许经营权类公募 REITs 累计可供派息比率较高，四季度沪杭甬可分配利润明显下降。
已 有 5 只公募 REITs 提前分红，由于公募 REITs 要求每年将 90%以上可分配金额通过现金分红分配，我们可以将可供分配金额与募集金额的比率估算目前的潜在派息比率。
特许经营 权类公募 REITs的累计派息比率明显高于产权类公募 REITs。
从具体项目看，中航首钢绿 能表现较为不错，三四季度派息比率均超过 3%，平安广州广河和浙商沪杭甬累计派息比率 也相对较高，均高于4.5%，四季度沪杭甬可供分配利润下滑明显主要受疫情扰动收入下降、 养护成本（2100万）、预留资本性支出（2954 万）增加影响；大多数产权类项目的累计派 息比率均不超过 3%，三、四季度派息比率仅略微超过 1%。
一方面是因为特许经营权类项目到期价值归 0，且现金流较稳定，期间分红率天然较高；产权类项目因底层资产是不动产， 更
除现有项目经营分红外，可
对二级市场价格的影响需
除已上市项目外，高速公路类 REITs 原始权益人同时经营多个收费公路项目，且大多处于 经济较发达地区，对未来公募 REITs 扩募提供一定支持。浙商沪杭甬 REIT 主要原始权益 人为浙江沪杭甬高速公路股份有限公司，对基础项目杭徽高速持股比例为 88.67%，公司主 营业务主要包括高速公路和金融证券两大板块，2020 年高速公路通行费收入占总营收 36.70%。
截止 2020 年末，沪杭甬公司收费高速公路合计 1141 公里，其中控股里程 802 公里，托 *** 程 339 公里，控股高速公路中浙江省内里程 720 公里，安徽省内里程 81.6 公 里，除 REITs 上市项目之外，公司控股高速公路还包括徽杭高速公路、杭甬高速公路、上 三高速公路等，均已运营 10 年以上，公司运营经验成熟，路段区位优质。
平安广州广河 REIT 原始权益人为广州交通投资集团有限公司，为广州市 *** 直属大型国有独资企业，主 营业务包括高速公路的投资、建设、运营等。
截止 2020 年末，广州交投除100%控股基础 设施广河高速外，还管理13 条高（快）速公路，均属经营性高（快）速公路，收费总里程 696.04 公里，占广州市属高速公路的绝大多数，纳入并表范围的公路包括机场高速、南沙 港快速路、东二环高速等，多数已运营 5 年以上，路段相对成熟。华夏越秀 REIT 原始权益 人为越秀中国，从事高速公路及桥梁的经营管理，主营收入
高速类 REITs 2021 年经营稳中向好，但四季度环比下滑明显
首批九只公募 REITs 2021 四季报出炉，基金整体业绩表现较三季度有所下滑，仅仓储物流 项目收入和净利润保持增长。
特许经营类公募 REITs 中，高速公路类公募 REITs 三季报表现较为突出，平安广州广河 REIT 和浙商沪杭甬 REIT 分别实现净利润 0.55 亿和 0.42 亿元， 利润率分别达到 86%和 95%，但四季度业绩均显著下滑，二者净利润分别环比下滑 60%和 239%， 分别环比下滑 25%和 61%。
平安广州广河 REIT 四季度业绩下滑一方面是收入微降，另外主要是成本端上行，其中项目层面主营业务成本环比增加 22%； 浙商沪杭甬 REIT 受 12 月杭州市新冠疫情防控影响，通行车辆减少，收入环比下降 12%， 同时由于公司养护成本各期发生不均匀，四季度支付养护费用约 2100 万元，使得 大幅降低。
中航首钢绿能 REIT 的收入规模尚可，但盈利能力稍显不足，四季度其净利率和 EBITDA 利润率分别为-39%和-23%，主要系公司约定于本年 12月末与外部管理机构进行 年终运营管理成本结算，项目公司层面运营管理服务费环比提升 56%。
非特许经营类项目的盈利受折旧摊销的影响更大，华安张江光大 REIT 和中金普洛斯 REIT的折旧摊销占收入 比例分别达到 104%和 72%。
较高的折旧摊销导致非特许经营类项目单从净利润规模来看 不如特许经营类项目，但其 EBITDA 利润率均围绕在 70%附近，排除折旧摊销影响后盈利 能力较强。
高速公路类公募 REITs 底层项目整体经营好转，主要是由于疫情好转，通行费收入增加， 但需警惕疫情反复对高速公路经营效益的扰动。
根据 2020 年 *** 对疫情期间复工复产的 工作安排，从 2020 年 2 月 17 日至 2020 年 5 月 5 日，所有通行收费公路的车辆免收通行 费，受疫情影响整个高速公路行业 2020 年度盈利大幅下降。
随着 2021 年疫情情况缓解、 宏观经济好转，高速公路车流量增加，高速公路项目收入逐渐恢复。
已上市的 3 只及处于 审批中的高速公路项目的收入都主要来自于通行费收入。
受今年疫情好转影响，平安广州 广河 REIT的项目公司下半年共实现通行费收入 3.96 亿元，同比增长 4.68%；混合车流量 （不包含节假日免费政策期间通行的免费车流量数据）共 2442 万车次，同比增长 12.51%； 实现总营业收入 3.97 亿元，毛利率达到 38%；实现 .28 亿元， 利润率为 83%，分季度来看，三季度业绩表现突出，通行费收入同比增长 10.34%，车流量同比增长 17.30%；四季度车流量同比上升 7.27%，但由于周边路网不断完善，短途车流量占比增加， 使得通行费收入同比下降 0.85%，同时受主营业务成本上升影响，四季度 环比变 动-25%。
浙商沪杭甬 REIT 项目公司今年下半年实现通行费拆分收益 3.39 亿元，同比增长 5.04%；实现总营业收入 3.32 亿元，较上年同期提升 3.92%，毛利率达到 48%，实现 EBITDA2.40 亿元，EBITDA 利润率达 72%，分季度来看，三季度经营情况较佳，通行费收入同比增长 11.43%，四季度受12 月份受杭州新冠疫情影响，通行费拆分收益同比下降 1.42%，环比下降 12.38%，EBITDA 环比下滑 61%。
新上市的华夏越秀高速公路项目在 2018/2019/2020/2021 年 1-6月分别实现总营业收入 1.73、1.86、1.58、1.12 亿元，其中 毛利率分别为 70.39%、66.56%、67.35%、76.12%，盈利能力明显提升。
（报告
2 成熟期高速公路更适合做公募 reits发行公募 REIT 的基本条件
根据《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》（2021 年 958 号文），公募 REIT 项目应成熟稳定，并且满足以下条件：
1. 基础设施项目权属清晰、资产范围明确。 发起人（原始权益人）依法合规直接或间接拥有项目所有权、特许经营权或经营收益权。 项目公司依法持有拟发行基础设施 REITs 的底层资产。
2. 土地使用依法合规。
（1）对项目公司拥有土地使用权的非 PPP（含特许经营）类项目。
如项目以划拨方式取得 土地使用权，土地所在地的市（县）人民 *** 或自然资源行政主管部门应对项目以 100%股 权 *** 方式发行基础设施 REITs 无异议；如项目以协议出让方式取得土地使用权，原土地 出让合同签署机构（或按现行规定承担相应职责的机构）应对项目以 100%股权 *** 方式发 行基础设施 REITs 无异议；如项目以招拍挂出让或二级市场交易方式取得土地使用权，应 说明取得土地使用权的具体方式、出让（ *** ）方、取得时间及相关前置审批事项。
（2）对项目公司拥有土地使用权的 PPP（含特许经营）类项目。发起人（原始权益人）和 基金管理人应就土地使用权作出包含以下内容的承诺：项目估值中不含项目使用土地的土 地使用权市场价值，基金存续期间不转移项目涉及土地的使用权（ *** 相关部门另有要求 的除外），基金清算时或特许经营权等相关权利到期时将按照特许经营权等协议约定以及政 府相关部门的要求处理相关土地使用权。
（3）对项目公司不拥有土地使用权的项目。应说明土地使用权拥有人取得土地使用权的具 体方式、出让（ *** ）方和取得时间等相关情况，土地使用权拥有人与项目公司之间的关 系，以及说明项目公司使用土地的具体方式、使用成本、使用期限和剩余使用年限，分析 使用成本的合理性，并提供相关证明材料。
3. 基础设施项目具有可 *** 性。
（1）发起人（原始权益人）、项目公司相关股东已履行内部决策程序，并协商一致同意转 让。
（2）如相关规定或协议对项目公司名下的土地使用权、项目公司股权、特许经营权、经营 收益权、建筑物及构筑物 *** 或相关资产处置存在任何限定条件、特殊规定约定的，相关 有权部门或协议签署机构应对项目以 100%股权 *** 方式发行基础设施 REITs 无异议，确 保项目 *** 符合相关要求或相关限定具备解除条件。
（3）对 PPP（含特许经营）类项目，PPP（含特许经营）协议签署机构、行业主管部门应 对项目以 100%股权 *** 方式发行基础设施 REITs 无异议。
4. 基础设施项目成熟稳定。
（1）项目运营时间原则上不低于 3 年。对已能够实现长期稳定收益的项目，可适当降低运 营年限要求。
（2）项目现金流投资回报良好，近 3 年内总体保持盈利或经营性净现金流为正。 （3）项目收益持续稳定且
5. 资产规模符合要求。
（1）首次发行基础设施 REITs 的项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于 10 亿元。 （2）发起人（原始权益人）具有较强扩募能力，以控股或相对控股方式持有、按有关规定 可发行基础设施 REITs 的各类资产规模（如高速公路通车里程、园区建筑面积、污水处理 规模等）原则上不低于拟首次发行基础设施 REITs 资产规模的 2 倍。
6. 发起人（原始权益人）等参与方符合要求。
（1）优先支持有一定知名度和影响力的行业龙头企业的项目。
（2）发起人（原始权益人）、项目公司、基金管理人、资产支持证券管理人、基础设施运 营管理机构近 3 年在投资建设、生产运营、金融监管、市场监管、税务等方面无重大违法 违规记录。项目运营期间未出现安全、质量、环保等方面的重大问题或重大合同 *** 。
在项目区域方面，958 号文提出全国各地区符合条件的项目均可申报，重点支持位于京津冀 协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展、海南全面深化改* 开放、黄河流域生态保护和高质量发展等国家重大战略区域。
<>高速公路普遍存在土地瑕疵，增加发行难度>
我们在实际 *** 作过程中发现，监管机构对试点项目的筛选标准仍较为苛刻，优中选优，具 体体现在：1）项目权属清晰；2）项目收益较好。
首批和第二批公募 REITs 试点的收费公路均为 BOT 项目。
对于 BOT 项目，监管机构要求： 1）如项目以划拨方式取得土地使用权，土地所在地的市（县）人民 *** 或自然资源行政主 管部门应对项目以 100%股权 *** 方式发行基础设施 REITs 无异议；2）如项目以协议出让 方式取得土地使用权，原土地出让合同签署机构（或按现行规定承担相应职责的机构）应 对项目以 100%股权 *** 方式发行基础设施 REITs 无异议；3）如项目以招拍挂出让或二级 市场交易方式取得土地使用权，应说明取得土地使用权的具体方式、出让（ *** ）方、取 得时间及相关前置审批事项。
对于 PPP 项目，监管机构要求发起人（原始权益人）和基金管理人应就土地使用权作出包 含以下内容的承诺：项目估值中不含项目使用土地的土地使用权市场价值，基金存续期间 不转移项目涉及土地的使用权（ *** 相关部门另有要求的除外），基金清算时或特许经营权 等相关权利到期时将按照特许经营权等协议约定以及 *** 相关部门的要求处理相关土地使 用权。
同时，监管机构要求 PPP（含特许经营）协议签署机构、行业主管部门应对项目以 100%股权 *** 方式发行基础设施 REITs 无异议。
在实际 *** 作层面，公募 REITs 项目普遍存在土地瑕疵。
我们根据收费公路公募 REITs 试点 项目的招募说明书总结，土地瑕疵主要包括以下情况：1）未取得国有土地使用证；2）服 务区房屋建筑未取得不动产权属证书；3）土地规划面积与实际证照面积不一致等。
对于项 目公司未取得国有土地使用证的情况，可参考的解决方式为路段途径的县市规划和自然资 源局出具复函，对项目公司在特许经营期内合法使用划拨土地无异议。
对于服务区房屋建 筑未取得不动产权属证书的问题，考虑服务区租赁收入占项目公司收入的比例较小，该部 分土地收益占项目公司收入的比例会更小，潜在风险较小；可参考的解决方式为原始权益 人出具承诺函，承担项目公司因手续或证书未办理完毕而产生的处罚。
在土地规划面积与 实际证照面积不一致的问题上，对于差异的部分，划拨土地由项目公司外其他主体占有和 使用的情况，可参考的解决方式为原始权益人对差异部分承诺承担赔偿责任。
我国收费公路行业债务压力较大，对多元化融资有一定需求
交通运输行业具有一定的区域外溢性，对区域经济拉动明显，我国适度超前建设高速公路， 当前通行费收入尚不足以支付债务本息，并且净债务余额持续扩大。
据《2020 年全国收费 公路统计公报》，2020 年全国收费公路的通行费收入达到 4868 亿元；行业总支出达到 12346 亿元，其中，偿还债务本金 7180 亿元、偿还债务利息 3061 亿元，养护支出 744 亿元，运 营管理支出 755 亿元，公路及附属设施改扩建工程支出 312 亿元；收支缺口达到 7478 亿 元。
全国收费公路债务余额在 2013 年至 2019 年期间持续扩大，并且 2020 年末达到 7.07 万亿元，占全国收费公路累计建设投资总额的 65%，反映出行业总体资产负债率较高。
仅仅依靠自身造血能力，收费公路行业还清债务可能需要较长时间。
我们将通行费收入减 去债务利息、养护开支、运营费用和税费得出偿还债务本金前的运营盈余（缺口），与债务 余额进行比较，用以分析行业现金流偿还债务本金的能力。
参考疫情前 2019 年，全国收费 公路在偿还债务本金前的运营盈余约 0.13 万亿元，2020 年受疫情与免收通行费政策影响运 营运营盈余下降至约 15 亿元，相较于 7.07 万亿元的债务余额称得上“杯水车薪”。
展望未 来，通行费收入的增长潜力可能是有限的，根据《国家综合立体交通网规划纲要》，2021 年至 2035 年，旅客出行量（含小汽车出行量）年均增速达到 3.2%左右，全社会货运量年 均增速达到 2%左右。
偿债能力区域分化较为明显，东部显著好于中西部地区。
2020 年，在全国 29 个省份和直 辖市中（不含港澳台、海南、 *** ），运营获得盈余（不含债务本金偿还金额；下同）占 48%， 运营录得亏损的占 52%。
其中，在东部和东北地区，运营获得盈余的省份和直辖市占 67%， 运营录得亏损的占 33%；在中部和西部地区，运营获得盈余的占 35%，运营录得亏损的占 65%。
我们将债务余额除以运营盈余，用以分析各省经营现金流偿还债务本金时间。
在东 部地区，债务余额除以运营盈余约为 55 倍，偿债能力最强；在中部地区，债务余额除以运 营盈余约为 150 倍，偿债能力次之；在东北地区和西部地区，运营盈余均为负数，债务余 额除以运营盈余约为-60 倍和-66 倍。
从债务偿还压力与公路建设目标来看，收费公路行业仍需拓展融资渠道。
公募 REITs 基金 为收费公路行业解决困境提供新的融资渠道，其优点体现为缩短投资回报周期、改善现金 流、降低资产负债率等。
我国首批两单收费公路 REIT 基金（浙商沪杭甬 REIT 和平安广河 REIT）的底层项目位于经济较发达的广东省和浙江省，属于收费公路债务压力较小的省份。
第二批收费公路 REIT 基金（华夏越秀 REIT）的底层资产位于湖北省，收费公路债务压力 居中。
最适合做公募 REITs 的收费公路是处于成熟期的项目。
公募 REITs 基金的收益和风险特征 介于股票和债券之间。
收费公路的剩余经营期限可以理解为项目的“久期”，“久期”越短 意味着 REITs 基金越像债券，收益可预测性更强，隐含风险更低，但同时内含收益率也低。
在收费公路投资领域，成熟期项目的盈利增速虽然比成长期低，但未来现金流的可预测性 远高于成长期。
原始权益人深耕收费公路行业多年，对项目成长性的把握高于公募基金管 理人，但经过评估机构的评估后成长性未必能体现在估值上。
公募 REITs 基金的信息披露 非常充分，一旦项目成长性不能兑现，公募基金管理 *** 将面临来自基金投资者的压力。
成熟期的收费公路项目比成长期项目更合适对回撤率要求较高的投资者。
原始权益人发行动力实际取决于融资诉求
收费公募 REITs 的底层资产具有众多可选标的，潜在发行空间大。据《2020 年全国收费公 路统计公报》，截至 2020 年末，我国收费高速公路里程达到 15.3 万公里，其中上市公司控 股和参股收费高速公路里程约为 1.5 万公里，REITs 基金底层资产的可选标的众多。
原始权益人发行公募 REITs 的动力实际取决于融资诉求。
原始权益人发行 REITs 产品的融 资规模比银行贷款更高。
例如，浙商沪杭甬 REIT 的杭徽高速浙江段与广州广河 REIT 的广 河高速广州段的特许经营权的评估增值率都为 80%左右，基金募资规模高于底层资产在评 估前的账面净资产；银行贷款对收费公路则有资产负债率限制，很难突破账面净资产。
但 是原始权益人通过 REITs 基金的融资成本并不低。
沪杭甬杭徽高速 REIT 的杭徽高速估值 贴现率为 WACC *** = 8.3%（即税后 WACC = 6.2%），广交投广河高速 REIT 的广河高速估 值贴现率为 WACC *** = 8.0%（即税后 WACC = 6.0%），底层资产的借款利率大约为 4.4%-4.6%。
发行方与其运营 REITs 模式，不如直接通过债券市场、保险资管、银行信贷 等模式进行融资，出让优质资产发行公募 REITs 的动力不足。
交投集团比上市公司更适合发行公募 REITs
各省交投集团比旗下上市公司更适合发行公募 REITs，主要因为：1）打造示范效应；2） 资金直接回笼；3）交易成本更低；4）可扩募资产较多。
以广东省为例，广东交通集团（主要为经营性高速公路）约占广东省收费高速公路里程的 56%，其代管的南粤交通的主控里程（主要为 *** 还贷高速公路）约占 17%，穗/佛/惠/莞 交投约占 9%。
此外，广东省拥有多家高速公路上市公司，其主控里程约占 9%，其中包括 国企背景的粤高速（实控人：广东省 *** ）、深高速（实控人：深圳市 *** ）、湾区发 展（实控人：深圳市 *** ）、越秀交通基建（实控人：广州市 *** ）、东莞控股（实控 人：东莞市 *** ），以及港资背景的新创建集团。
上市公司的资产体量远小于省交投集团。
如果上市公司发行公募 REITs，单个项目出表对净 利润的扰动可能较大，发行公募 REITs 基金次年净利润还可能下降。
上市公司承担的建设 任务较轻，募集资金需要另外寻找适当的用途，比如上市公司向省交投集团收购新路产， 资本运作链条较为复杂。
同时，已上市路产再次发行公募 REITs，总的交易成本可能较高， 对资产证券化考核也无帮助，不如省交投集团直接发行公募 REITs。
市交投集团亦有动力发 行公募 REITs 融资，因为市交投通常没有上市平台，公募 REITs 提供资产证券化通道。
（报告
3 收费公路项目分析框架，盈利着重分析：区域经济增速、路网规划、收费标准
收费公路项目的盈利增长主要来自：1）经济增长驱动的通行费收入提升；2）贷款逐步归 还使财务费用下降。
在收入端，通行费增长的驱动力是经济增长，其他影响变量包括路网效应和收费标准。宏 观经济增长驱动收费公路的车流量增加，增厚项目利润并且提升资产 ROE。路网效应通过 平行路分流、交叉路引流等竞争结构变化影响车流量。除车流量外，收费标准的变化亦影 响通行费收入。
成本端主要科目包括付现运营成本、折旧摊销和财务费用。引起成本变化的重要因素为资 产负债率降低带来的财务费用下降、维修周期引起的付现运营成本波动。
高速公路是重资产行业，资产负债率较高导致财务费用较大。高速公路的现金流特征是建 设期资金投入较重、运营期资本开支较轻。随着项目在运营期回收现金流，并且逐步归还 银行贷款，财务费用随之下降。在银行贷款本金还清后，可分配现金流将出现跃升。此外， 高速公路通常以 10 年为周期进行大修，大修年份涉及较重的资本性支出。
在影响盈利的诸多要素中，成本端相对可控并且可预测；收入端需要着重分析区域经济增 速、路网规划和收费标准。其中，区域 GDP 增速波动性小且可预测性高；路网变化的预 计影响与实际影响可能有较大差异，预测可靠性较低；收费标准的变化与政策相关，基本 无法预判。
PE/PB/现金流分派率都有局限性，内含报酬率 IRR 最可靠
对于有特定经营期限的单项资产，市盈率 PE 指标并不可比。
我国东部地区经营性高速公 路的收费期限最长不超过 25 年，中西部地区最长不超过 30 年（《收费公路管理条例》）。
当 路产的剩余收费期限逐年缩短，根据绝对估值法，现金流折现总期数的减少会引起项目现 值的下降；根据相对估值法，PE 倍数本质上反映的是在现有盈利回报水平下，投资者愿意 用多长时间收回投资，剩余收费期限减少会使得 PE 倍数下移。
市净率 PB 具有一定参考价值，但随着时间流逝，账面净资产与公允价值的差异会扩大。
我国基础设施项目原则上采用成本模式计量，以购买日的账面价值为基础，对其计提折旧、 摊销及减值。
购买日的账面价值体现为资产组未来每期现金流现值之和，再减去负债并加 回溢余资产；后续计量将按照成本法核算，每期账面价值都将计提摊销费用，账面价值的 变化并不反映货币时间价值的变化。
假设预测现金流与实际情况一致，随着时间推移，资 产组公允价值与账面价值的差异会扩大，这个差异本质上为货币时间价值。
对于不同时间 上市的 REIT 项目，越接近上市时点的项目 PB 越趋近于 1，离上市时点越远的项目 PB 会 逐渐提高，到收费期终点时公允价值与账面价值都为零。
这只是计量方式引起的 PB 变化， 与 REITs 投资回报率的高低并不相关。
对于有特定经营期限的单项资产，现金分派率指标的可比性是受限的。
在分子端，可供分 配现金流因盈利增长和贷款归还而逐步提升；在分母端，在剩余收费期较短时，收费期限 逐渐减少使特许经营权项目的账面价值和公允价值都逐渐下降，最终残值为零。
在剩余收 费期较短时，分子向上、分母向下，使得收费期限越短的项目现金分派率越高，现金分派 率体现为投资回报率与本金归还比例之和，不适用于不同期限资产的横向比较。
当特许经 营期足够长时，收费期对现金分派率影响较小，现金分派率才具备横向可比性。
最合理的估值指标是内含报酬率 IRR。
内含报酬率的计算是基于：1）对项目未来现金流进 行合理预测；2）测算未来现金流贴现到当前市值的贴现率。
在考虑不同项目风险差异后， REITs 项目的 IRR 可以进行横向比较。
公募 REITs 的风险收益特征介于股债之间，投资者 将 REITs 的 IRR 与债券回报率进行比较，根据债市波动快速做出 REITs 投资决策。
使用内 含报酬率 IRR 的缺点在于：1）搭建估值模型与计算 IRR 对投资者的能力要求较高；2）对 未来现金流的增长预测具有主观性。
4 高速公路公募 REITs 与其他金融产品对比公募 REITs 是高派息、风险适中的投资产品
公募 REITs 作为高派息、风险收益适中的投资产品，丰富投资人配置选择。
公募 REITs 资产 端产生股息及资产增值收益，产品端在资产端估值变动基础上受二级市场影响产生资本利得 率。
根据《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》， 试点期间要求 REITs 预计未来三年净现金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产评估 净值）原则上不低于 4%。
因可供分配金额是净利润与折旧摊销之和再减去资本开支，预计 分红率（预计分配现金流/净利润）可能会大于 100%。
对比股票来看，A股高速公路上市公 司 2020 年平均分红率为 46%，企业依靠留存收益继续投资收费公路。
A 股高速公路上市公 司 2020 年度平均股息率为 3.1%(按 2020 年末收盘价计算)，略低于 REIT 基金发行要求的 4%。
整体来看，基础设施公募 REITs 是一种收益率介于股债之间的、有高派息率、风险收益 适中的投资产品，其作为资本市场直接投融资工具，不仅可以为机构投资者及个人投资者提 供大类资产配置选择、高分红稳定收益，还能促进基础设施投融资领域资金连续循环，助推 资本市场结构性改*及健康发展。
在当前低利率、金融监管趋严背景下，公募 REITs 可帮助 解决资产荒问题，为投资者提供长期、稳定、风险收益适中的投资思路。
试点阶段公募 REITs 底层项目要求较高，信息披露较为详细。
我国公募 REITs 目前仍处于试 点阶段，要求底层项目集中在重点区域、重点行业、优质项目，有助于提升示范效应，同时 对项目管理人、项目运营水平也提出较高要求。
在具体项目上也要优中选优，要求项目权属 清晰、收益较好，已产生持续、稳定的收益及现金流。
信息披露方面，公募 REITs 基金在招 募说明书中详细披露底层资产的未来现金流预测关键假设及其公允价值计算依据。
监管要 求，基金管理人应当聘请评估机构对基础设施项目资产每年进行 1 次评估，并在基础设施 基金年度报告中披露评估报告，信息公开性较强。
公募 REITs 的收益主要来自于资产端和产品端。
资产端视基础设施项目运营情况而产生 REITs 基金的股息及资产增值收益，主要收益影响因素包括基础设施项目所属行业的平均收 益率水平、行业大周期、项目资产成长性、资产管理人投资运营水平、项目投融资决策尤其 是扩募等基本面，通常引导公募 REITs 价格长期趋势性变动。
产品端价格在资产端估值变动 的基础上还受权益类产品属性的波动影响，影响 REITs 二级市场价格的市场因素包括其他资 产价格、市场情绪、流动性等，主要造成公募 REITs 短期估值波动。
公募 REITs 产品期限较长，保险等机构投资者参与热情较高。
由于投向底层资产为基础设施， 因此公募 REITs 期限较长，目前上市的 11 只 REITs 期限在 20 年至 100 年不等。
由于 REITs 具备稳健且收益相对可观的特点，符合保险机构配置偏好，而随着 20 年 11 月银 *** 下发 《保险资金投资公开募集基础设施证券投资基金有关事项的通知》，保险资金投资 REITs 的热 情被进一步激发，我们也看到在 12 月上市的两个项目中保险资金的认购比例大幅提升。
整体 来看，目前除原始权益人外，保险资管、券商自营、基金专户、私募基金等参与度都较高。
随着公募 REITs 持续扩容以及平稳运营满一年后，FOF 基金等也有望打开参与公募 REITs 的 渠道。
公募 REITs 的投资风险主要体现在项目运营、流动性、结构设计、战投限售期等，最终影响 投资者预期分红、投资收益的实现。
项目运营方面，基础设施项目可能因经济环境变化或运 营不善等因素影响，导致实际的现金流大幅低于测算现金流，而且扩募存在投资收益率较低 的风险。
结构设计方面，目前基础设施公募 REITs 均采取用了“股+债”的交易结构，将收 益分配方式由单一的股息分红调整为包含债务资本利息，使得相关利息可以列入税前扣除范 围，实现减税；如通过设立私募基金实现“公募基金+ABS”的结构，需要发行成功后的一段 时间内将 SPV 与项目公司反向吸收合并，否则股东借款利息无法在项目公司层面税前扣除， 将减损 REITs 的可分配金额，影响投资者收益的实现。
流动性方面，REITs 期限较长，均采 取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易。
因此，投资者参与 REITs 交易可能 面临流动性不足的风险，不过试点期间公募 REITs 都需要选定不少于 1 家流动 *** 商为本 基金提供双边报价等服务，增强了流动性。
此外除原始权益人外，其他战略投资者也有限售 期安排，影响投资者收益的实现。
一般信用债赚取固定票息收益
高速公路类一般信用债发债主体城投类交运平台居多，票面利率更多与主体资质而非单个 项目相关。
经主体主营业务筛选，截至 2021 年 12 月 31 日，存续一般信用债的高速公路 主体共 56 家，债券余额 4387 亿，其中城投类发债主体共 32 家，余额达 2305 亿元，规模 占比逾半。
AAA、AA+和AA占比分别为56.19%、29.52% 和 13.97%。
56 家主体存量债券共 315 只，大多无抵质押。
从期限来看，平均期限为 4.25 年，3-5 年期居多，占比 65.71%，最短为 3-4 个月，最长可达 15 年，较为灵活。
从票面利 率来看，期限越长、票面越高；按期限分类，一年期以内债券平均票面利率较 低，为 2.65%，1-3 年期及 3-5 年期平均票面利率较为接近，均在 4%左右，5 年期以上为 5.09%。
一般信用债主要警惕违约风险，运营效益、再融资等对企业偿债能力影响较大。高速公路主 体发行的一般信用债，投资者收益
目前高速类 ABS 较少
目前高速收费类 ABS 较少。高速公路 ABS 作为一种收费收益权类 ABS，偿付
ABS 具有分层分档偿付设计，满足不同的风险期限收益率要求。
资产证券化常根据基础资产的现金流情况及投资者偏好进行分层，风险最小的为优先级，能够优先获得分配，风险 更大的为次级，风险介于两者之间的为夹层。
层级内部又可以划分为不同档位，各档位的 还本方式可能有所不同，主要分为固定摊还档和过手摊还档。
固定摊还是指在合同约定的 日期向投资者偿付约定比例的本金，过手摊还指没有固定的还本安排，现金流按规定顺序 扣除相关费用后按比例分配给投资者。
对于投资者，优先级收益
高速公路类 ABS 现金流
如国内首支违约的 ABS“大成西黄河大桥通行费收入收益权专项资产管理计划”， 基础资产为基础设施收费权（大桥过路费），较依赖运煤车通行费，而由于 11-15 年煤炭景 气持续下行，底层项目过路费大幅下跌，归集现金流难以覆盖到期债务而违约。
一般来说，次级的厚度越大，对优先级的保护作用越强，但次级的 厚度也可能是低质量基础资产的一种增信补偿。
对于高速公路 ABS 而言，现金流稳定性与 运营主体高度挂钩，内部增信效果较为有限，因此应更加
兼具安全与高收益的高速非标项目也较少
高速公路类非标资产主要品种有融资租赁、信托、资管计划、保债计划、债权融资计划、 私募基金等。
由于银行贷款是我国高速公路企业最主要的融资途径，且高速公路资金使用 期限较长、具有一定公益性，非标融资整体不多。
且非标一般来讲均为私募产品， *** 息较少，数据难以获得，我们从所有发债高速公路企业中的募集说明书中找到了 14 家企业 披露其非标融资的信息，虽然样本量较少，但仍能从看出一些规律。
根据 14 家样本统计， 共涉及 148 只非标融资，包括融资租赁、信托、资管计划、保债计划、债权融资计划、私 募基金等，其中融资租赁占大头，有 107只，委托贷款次之，有 14 只。
从收益率来看，除国开专项基金外其他非标的收益率相比公开市场债券略高，反映了一定的风险溢价；保债 计划、融资租赁、信托计划、资管计划、私募基金等非标的平均收益率达到 5%以上；国开 专项基金的收益率更低，平均收益率仅有 2.7%。
当然，以上只是平均统计，具体非标的收益率要看其底层项目，优质的项目其非标融资成本也不会太高。
从期限来看，国开专项基金的期限明显高于其他，平均期限为 20 年，是典型的低息且长期的政策扶持资金；资管计 划、保债计划、融资租赁等非标的期限较长，平均期限超过五年；委托贷款的平均期限最 短，仅有 2.12 年。
具体来看各类非标：
融资租赁方面：高速公路企业开展融资租赁以售后回租为主，通过这种方式融资租赁公司 获得的只是高速公路的名义所有权，并不会直接参与到高速公路的日常运营管理。
由于融 资租赁的交易双方仅是高速公路公司和租赁公司，对其他机构来说可投资性较弱。
保债计 划：是保险资金投资高速公路项目的主要途径。
保险资金作为长期资金，具有期限长、稳 定性和资金规模大等特征，所以高速公路类的保债计划期限一般都比较长，收益率高于一般信用债。
信托方面：信托分为信托债权和信托股权，信托计划的优点在于其资金
非标天然具有信息披露不完善、流动性不足等风险，稳定高收益的高速公路类非标较为稀 缺。非标是金融机构投资实体项目的重要渠道，但非标产品大多为私募发行，信息披露不 完善、流动性不足，投资者需密切
公路股票可持续经营，盈利波动性小于公募 REITs，但股价波动性大
公路股票的优点是可持续经营。
公募 REITs 基金的收益分配比例不低于可供分配金额的 90%，不依靠留存现金扩大再投资，底层资产到期后账面价值为零。
公募 REIT 基金的分派 率比股票更高。
A 股高速公路上市公司在 2017-2020 年的平均分红率约为 34%，企业依靠 留存收益进行扩大再投资，底层资产持续滚动，有路产到期，同时亦有新资产收购进表。
公募 REITs 基金虽然可以通过扩募收购新资产，但扩募隐含着向基金持有人配股，即基金 持有人需要持续追加投资。
监管要求，公募 REIT 基金管理人应聘请评估机构对项目资产每 年进行 1 次评估，并在基金年报中披露评估报告。
公募 REITs 对底层资产的信息披露比同 类型上市公司更加充分，投资股票需要承担更多风险。
股票的波动性比 REIT 基金更大。高速公路股票对车流量等短期经营成果的反应更加迅速。 投资者通过对月频车流量数据的密切跟踪，还可以赚取股票波动带来的资本利得。保险公 司和银行理财子公司对权益投资规模有限制，投资高速公路股票会占用权益仓位。高速公 路股票在权益配置中属于低风险-低收益的品种，投资高速公路股票同时会影响投资高风险高收益的股票仓位比例。
同类上市公司的盈利波动性可能小于收费公路 REITs 的盈利波动性。
已上市的三单收费公 路公募 REITs 基金的底层资产各只有 1 条收费公路特许经营权，同类上市公司的资产有多 条收费公路特许经营权。
在大数定律影响下，单个项目的波动性通常比多个项目更大。
例 如，区域路网整体的收入增速通常趋近于区域 GDP 增速，局部道路维修对路网整体收入的 影响较小；单条收费公路的收入内生增速也趋近于所属区域的 GDP 增速，但是周边道路维 修引起的短期收入波动较大。
成本端同时受到大数定律影响。
多条收费公路进行集中养护 的时间不同，呈现出整体的养护成本波动性比单条收费公路小。
REITs 税收新规正式推出，释放利好
REITs 税收新规有利于降低原始权益人税务负担，推动更多基础设施资产上市发行。
近日， *** 和税务 *** 联合发布《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点政策的 公告》（“3 号公告”）。
从税务视角看，基础设施 REITs 的生命周期包含设立前重组、设立、 运营和分配等环节。
在 3 号公告发布前，前两个环节的税负问题还没有相关配套政策支持， 原始权益人面临高昂的发行前税负成本，涉及到企业所得税、增值税、土地增值税和契税 等税种。
例如，在设立前重组环节，在资产的账面成本较低的情况下，资产剥离装入 REITs 的过程会涉及较高的税负，这是困扰企业发行公募 REITs 的重要原因。
又如，在设立环节， 原始权益人必须持有 REITs 至少 20%的份额，并未完全实现退出，如果对全部的资产增值 额征税，就会增加原始权益人税务负担，降低发行意愿。
3 号公告明确，1）原始权益人向项目公司划转基础设施资产相应取得项目公司股权时，适 用特殊性税务处理，原始权益人和项目公司不确认所得，不征收企业所得税；2）原始权益 人向基础设施 REITs *** 项目公司股权时，对于资产 *** 评估增值，企业所得税递延至 REITs 募资完成后再缴纳；3）原始权益人按照战略配售要求自持的基础设施 REITs 份额对 应的资产 *** 评估增值，企业所得税递延至实际 *** REITs 份额时再缴纳，原始权益人通 过二级市场增持 REITs 份额时按先进先出原则处理。
同时，3 号公告指出，运营和分配环 节涉及的税收按现行税收法律法规的规定执行。
从已上市 REITs 项目来看，使用“股+债” 的税盾设计较为普遍，运营和分配层面的税负相对较低。
此次税收政策可溯及既往，证监 会、 *** 组织开展的基础设施 REITs 试点项目均适用，解决了已经发行的项目正面临的 税务问题。
我们认为，REITs 税收新规体现了国家对发展公募 REITs 的大力支持，提高了原始权益人 申报公募 REITs 的积极性，响应了投资人对有更多基础设施资产上市的期待，新政对推动 REITs 市场发展壮大有重大深远意义。
（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建如需使用相关信息，请参阅报告原文。）
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